違約金的法律規定房屋租賃合同違約金的法律規定 _經驗知識

2017年第034期——每日重點考點違約責任（3星考點）
一、違約責任的基礎知識
1、概念：
違約責任即違反了合同的民事責任，是指合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時,依照法律規定或者合同的約定所應承擔的法律責任。
2、特點：
（1）違約責任是合同當事人違反合同義務所產生的責任；
（2）違約責任具有相對性，即違約責任只能在特定的當事人之間發生，合同關系以外的第三人，不負違約責任；
（3）違約責任具有補償性；
（4）違約責任的可約定性：根據合同自愿原則，合同當事人可以在合同中約定違約責任的承擔方式、違約金的數額等，但這并不否定違約責任的強制性，因為這種約定必須在法律許可的范圍內。
3、違約責任的免責
（1）免責條件，即法律明文規定的當事人對其不履行合同不承擔違約責任的條件。
我國法律規定的免責條件主要有：①不可抗力。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。②貨物本身的自然性質、貨物的合理損耗。③債權人的過錯。
（2）免責條款。
免責條款，就是當事人以協議排除或限制其未來責任的合同條款。免責條款是合同的組成部分，是一種合同條款。并且，免責條款的提出必須是明示的，不允許以默示方式作出，也不允許法官推定免責條款的存在。
二、違約行為的形態
（一）預期違約
預期違約，即在合同履行期限到來之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同的行為。預期違約分為明示違約和默示違約兩種形式。
1、明示違約指在履行期屆至前，債務人無正當理由明確肯定地表示其將不履行合同義務的違約形態。
2、默示違約是指在履行期屆至前，債權人有明確證據證明，在合同履行期屆至時，債務人將不履行或者不能履行債務，且債務人拒絕提供相應擔保的違約形態。
（二）實際違約
實際違約是指在債務履行期屆至后，債務人無正當理由，未全面適當地履行合同義務的違約形態。實際違約包括：
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1、不履行，即完全不履行，指當事人根本未履行任何合同義務的違約情形。從不履行的原因看,既可能是當事人雖然能夠履行但是拒絕履行,也可能是當事人不能履行債務。
2、遲延履行是指合同當事人違反了合同規定的期限，包括遲延給付與遲延受領。
遲延給付是指債務人在履行期屆至之后，能夠按時履行而未按時履行而構成的違約形態；遲延受領是指債權人未對債務人的履行進行及時受領而構成的違約形態。
3、不適當履行即指雖有履行但履行質量不符合合同約定或法律規定的違約情形，包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指一般所謂的履行質量不合格的違約情形。加害給付是指債務人因交付的標的物的缺陷而造成他人的人身、財產損害的行為。另外，債務人未按合同約定的標的、數量、履行方式和地點而履行債務的行為，主要包括部分履行行為、履行方式不適當、履行地點不適當以及其他違反附隨義務的行為，這些也應當屬于不適當履行。
三、違約責任的具體承擔方式
（一）實際履行
實際履行又稱繼續履行，是指合同的一方當事人未履行或者未全面履行其合同義務，構成了違約，合同的另一方當事人可以要求其按照合同的規定繼續履行其義務。【注意】不能和解除合同同時適用。
1、金錢債務的實際履行：不存在履行不能的情況。
2、金錢之債或者種類物之債的債務人不履行的，非違約一方可要求違約方實際履行，但是以下三種情形例外：

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