濟南推出二手房“帶押過戶”，雙方有何法律風險？ _經驗知識

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來源：華夏時報
降低首付比例、取消樓市限購、二手房可帶押過戶……近期，多個城市積極出臺樓市調控新政策，以期激活市場活力。
其中，濟南的二手房“帶押過戶”政策更是引起社會各界的關注。
8月17日上午，濟南市委市政府召開新聞發布會，宣布推出二手房“帶押過戶”登記新模式。對于存在抵押的房產要上市交易的，實現了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款。
值得注意的是，上海蘭迪律師事務所高級合伙人馬佳律師8月19日向《華夏時報》采訪人員強調，“帶押過戶”政策雖為二手房轉讓創造了有利條件，但是其中的法律風險仍需引起買賣雙方的重視。
同時，也有業內人士向《華夏時報》采訪人員指出，“帶押過戶”其實對銀行沒有實質性好處，如果沒有強制性政策，銀行不一定愿意去主動推這個事。而且現在增加了賣方、買方、銀行之間溝通協調的成本。
把解除抵押放在了較后環節
“辦理抵押預告登記后即可放款，這些年在商品房預售過程中是一直存在的，但在存量房交易中，開展的城市并不多。”濟南住房公積金中心黨組副書記、副主任任立新在8月17日的新聞發布會上介紹。
8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同濟南市住房公積金中心和銀行、公證等機構，推出了二手房“帶押過戶”登記新模式。目前，“帶押過戶”模式在濟南工行、建行、北精銀行等多家銀行試點成功，之后將在濟南全市二手房市場全面推行。
據悉，在這種新模式下，如果存在抵押的房產要上市交易，無須提前還貸，無須墊付資金，選擇“帶押過戶”登記新模式，可安全、快速完成過戶、抵押、發放新貸款，歸還原有貸款。
據濟南市不動產登記中心黨委書記、主任杜建剛介紹，傳統模式要求先解除抵押再過戶，而“帶押過戶”顧名思義，就是帶著抵押過戶，把解除抵押放在了較后環節，這一點調整就帶來兩個方面的好處。一是大大降低了交易成本，二是全面化解了交易風險。
在交易成本方面。傳統模式要求先解押才能過戶，解押就必須要，不就不可能解押，也就無法辦理過戶。而買方如果需要貸款購房，就必須先辦理過戶和抵押，銀行才能放款，在這種情況下，賣方想要用買方的錢還貸是不可能的，就必須籌措過橋資金，因此額外增加了一大筆支出。尤其是遇到買方貸款遲遲放下不來的情況，長期占用過橋資金，成本也在大幅增加。而“帶押過戶”的模式，就是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，不必籌措過橋資金，降低交易成本。
交易風險方面，在傳統流程下，環節多而且時間長，在這個過程中，一旦買賣雙方任何一方出現經濟***，***查封房子，對整個交易會產生不利的影響。而新模式是不需要先解押，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，較大程度保障雙方利益，將風險降至較低。
值得注意的是，引入公證“提存賬戶”是“帶押過戶”中一個重要的環節。齊魯公證處黨支部書記、主任馮培明表示，通過公證處的介入充分保障了交易安全，解決了買賣雙方互不信任的問題。并且，公證提存組合服務可以實現用買方的購房貸款來償還賣方尚欠銀行的貸款，從而實現“帶押過戶” 。
同時，《華夏時報》采訪人員還了解到，濟南公積金中心還聯合濟南市自然資源和規劃局，聯合出臺了《關于推行存量房交易公積金貸款“雙預告登記“的通知》，推行存量房轉移及抵押“雙預告及預轉本登記”模式，調整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調整為預告登記放款，為實現“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實施提供了政策保障。