幾乎腰斬！“杭州排名孟母盤”6.8萬/㎡成交，去年12萬/㎡沖進去的欲哭無淚 _經驗知識

在杭州，說起受學區影響而身價大漲的小區，耀江文鼎苑總是能排名時間浮現在人們腦海里。十多年前，耀江文鼎苑首開，均價僅8600元/㎡。為了賣房，開發商引入學軍分校。即便如此，文鼎苑在新房時期，還經歷過“打折促銷”、“首付兩成”的低谷時期。
此后，文鼎苑憑借“雞娃”和“孟母”一直聞名于杭州學區房圈，其學區——學軍小學紫金港校區風頭一度蓋過學軍小學本部。

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隨著市場上行，文鼎苑價格也隨之水漲船高，2020年開始，文鼎苑成交均價就開始超過7萬元/㎡，小戶型的成交單價甚至到達10萬元。
去年較高成交單價突破12萬
【幾乎腰斬！“杭州排名孟母盤”6.8萬/㎡成交，去年12萬/㎡沖進去的欲哭無淚】今年大都回落到8萬左右
2021年3月6日，文鼎苑一套58.66㎡的小戶型房源以746萬元成交，單價高達12.7萬元，飽受爭議。實際上，翻看文鼎苑2021年的掛牌記錄，當時不少房冬都把掛牌單價漲至了12萬元左右。也是當時漲得較猛的學區房小區。
去年下半年開始，杭州二手房市場開始下行，學區房也無法獨善其身，文鼎苑價格下滑嚴重。2021年10月，錢江晚報采訪人員曾在文鼎苑調查時發現，小區88㎡的戶型掛牌總價已經從較高時的1080萬元下降至780萬元，三個月降了300萬元。當時88㎡的戶型房源成交單價在8.5萬元左右，130㎡以上的大戶型成交單價在7.5萬元左右。

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今年以來，市場行情并未轉好，二手房月成交量持續在低位徘徊。受其影響，文鼎苑的成交價仍在下探。
今年5月，錢報美好生活研究院的數據顯示，文鼎苑87㎡的房源成交單價約7.56萬元。
直到較近，文鼎苑附近的一家中介門店經紀人告訴采訪人員，前兩天剛簽約了兩套面積88㎡的房源，單價僅約6.8萬元。透明售房網上顯示，文鼎苑在8月17日簽約的一套162㎡房源，單價僅6.5萬元。而這個價格相比起較高點時，幾乎腰斬。
在另一家中介門店，采訪人員也在一位經紀人口中得到證實，“上周有套16樓的88㎡中間套598萬成交，這兩天又有同戶型的24樓房源，較后成交價是610萬元，成交單價都在7萬元以內，而且樓層都不差。”

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據這位中介描述，去年他賣過較貴的一套文鼎苑88㎡，成交單價也超過12萬，但今年沒有一套過10萬，“現在這批88㎡的性價比很高，應該說是近兩年的低位了，周邊不帶學區的類似房源，總價550萬元左右，新一點的總價也要580萬元。”據中介的說法，目前的價格已經跌回2017年末、2018年初的水平。
只有15%的房源掛牌單價低于8萬元
成交速度明顯放緩
不過，從掛牌上來看，文鼎苑的房冬預期仍然較高。貝殼App上顯示文鼎苑共有135套掛牌房源，其中僅有21套房源掛牌單價低于8萬元，占15% 。其余大部分房源的掛牌單價仍在10萬元左右，甚至超過了11萬元。

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房冬的高預期也直接影響了成交量，據中介的說法，今年以來，文鼎苑一共只成交15套房源。而錢江晚報曾報道，去年3月，文鼎苑就簽約了11套房源。今年8月成交了4套，單價都只有6.5萬元左右。一位文鼎苑的業主告訴采訪人員，8月賣房的人里，就有自己的鄰居。由于小孩已經上完學，他就把89㎡的房源出售，騰出房票去搖新房。“他是新房時期就買的文鼎苑，單價不到1萬元，現在賣出的價格對他來說也不算虧。”