前期物業服務合同_前期物業服務合同的法律效力延續到何時？ _生活經驗

前期物業服務合同是什么現實問題
鄭先生購買了某商品房后，得知該商品房所在的小區有前期物業服務合同，他不明白，到底什么是前期物業服務合同呢？
律師解答
前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業并與之簽訂的關于前期物業管理的物業服務合同。前期物業服務合同有以下三個特征：
第一，前期物業服務合同具有過渡性。即：一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業服務企業，業主與物業服務企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束。
第二，前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂。
第三，前期物業服務合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
法條鏈接
《物業管理條例》
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同和物業服務合同有何區別？購房人在簽署購房合同時將同時簽署《前期物業服務合同》，作為甲方直接參與小區物業管理。那么什么是前期物業服務合同？它和物業服務合同有何區別？
概念
前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。
在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。
前期物業服務合同與物業服務合同的銜接
為解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題，《物業管理條例》第26條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理的實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止：
(一)前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業管理的截止時間為前期物業服務合同約定的合同終止時間。
(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，則前期物業管理的截止時間為另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。
(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可以不再進行管理，也可以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理。在繼續進行管理的情況下，前期物業管理的截止時間為新的物業服務合同生效時。
前期物業服務合同和物業服務合同的區別
（1）合同簽訂主體不同。前期物業服務合同是由開發建設單位與物業服務企業簽訂，并在購房時由購房人進行書面確認。物業服務合同經業主大會討論決定，由業主委員會代表業主大會和物業服務企業簽訂。
（2）合同起止時間不同。根據《天津市物業管理條例》，前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。物業服務合同期限一般不低于兩年，具體時間由業主大會與物業服務企業協商確定。
（以上回答發布于2015-11-14，當前相關購房政策請以實際為準）
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《前期物業管理服務協議》、《物業管理委托合同》...《前期物業管理服務協議》、《前期物業服務合同》同屬一種契約文件。
所謂協議是指在平等協商的基礎上訂立的一種具有政治、經濟或其他關系的契約。經濟合同和以經濟為內容的協議，都可以稱為契約，兩者都是確立當事人雙方法律關系的法律文書。
合同與協議雖然有其共同之處，但兩者也有其明顯區別。協議是簽訂合同的基礎，合同又是協議的具體化。
合同與協議不能只從名稱上來區分，而應該根據其實質內容來確定。如果協議的內容寫得比較明確、具體、詳細、齊全，并涉及到違約責任，即使其名稱寫的是協議，也是合同；如果合同的內容寫得比較概括、原則、很不具體，也不涉及違約責任，即使其名稱寫的是合同，也不能稱其為合同，而是協議。
《前期物業管理服務協議》、《前期物業服務合同》是開發建設單位在建設項目達到商品房預售條件時，辦理《商品房預售許可證》的前置文件。由開發建設單位通過招標或議標和委托方式，由房地產開發公司與物業公司簽訂的小區物業服務合同，即：《前期物業管理服務協議》、《前期物業服務合同》。此合同要到當地房管局物業科蓋章備案。
《物業管理合同》的內容相對比較寬泛，如小區成立了業主委員會，要廢除原有的《前期物業管理服務協議》、《前期物業服務合同》，就要由業主委員會與物業公司簽訂《物業管理合同》，此時“前期”的概念已經結束。另外，非普通住宅中如：商業經營中的商場、寫字樓、醫院、行政機關、金融保險等公共辦公或經營場所，委托進行公共秩序維護（保安）、保潔、工程設備設施運行等，就要由具有主體資格的經營者，與物業公司簽訂《物業管理合同》。
前期物業管理服務合同的有效期限問題問：我們小區是06年的，現有物業公司在買房時與我們簽了前期物業管理服務協議，但沒有注明有效期。現在物業提供的服務越來越差，有些服務近幾年甚至已經不提供了，但仍然要求我們每年按時交物業費，不交的就起訴到法院。有一個業主去法院上庭時發現，物業給法院提供了很多服務支出項目的發票，但實際并未對業主服務過該項目，最后業主敗訴。像這種情況，我們作為業主該如何維權？沒有注明有效期的協議，是終身有效嗎？（我們沒有業主大會）
回答：
根據國務院物業管理條例：前期物業服務合同在業主大會成立、業委會選聘物業公司簽訂物業服務合同生效之日起前期物業服務合同失效， 06年的樓盤到目前為止沒有成立業主大會是不正常的，更換物業公司必須成立業主大會，按照建設部業主大會議事規則的程序，小區有20%的業主同意由當地居委會、街道辦事處、物業管理行業主管部門牽頭組織進行選舉，小區2/3的業主同意才能更換物業公司，你的幾個問號我解答：你們小區如果業主心不齊不能成立業主大會，前期物業服務合同無論約定有效期與否合同繼續有效，否則你們小區沒有物業公司管理或新物業公司管理小區不合法，因為重新簽訂物業服務合同的合法單位必須是業主大會授權的業委會與物業公司簽訂的物業服務合同在法律上有效，否則是無效合同。
（以上回答發布于2015-04-20 ，當前相關購房政策請以實際為準）
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什么是前期物業服務合同，簽訂有哪些注意事項現實問題
鄭先生購買了某商品房后，得知該商品房所在的小區有前期物業服務合同，他不明白，到底什么是前期物業服務合同呢？
律師解答
前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業并與之簽訂的關于前期物業管理的物業服務合同。前期物業服務合同有以下三個特征：
第一，前期物業服務合同具有過渡性。即：一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業服務企業，業主與物業服務企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束。
第二，前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂。
第三，前期物業服務合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
法條鏈接
《物業管理條例》
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
房地產開發公司與物業管理企業簽訂的前期物業服務...2001年8月，姚某與某房地產公司簽訂商品房預售合同一份，2001年12月，雙方辦理了房屋驗收和交接手續。該房屋交付后，姚某同意將該房屋交給S物業管理公司統一管理。某房地產公司與S公司于2001年5月簽訂了一份物業服務合同，約定物業服務費為每月每平方2元，該收費標準經過區物價管理部門審批。2002年9月，該小區成立了業主委員會，因與S公司就服務費收費標準未能達成一致，雙方未簽訂新的物業服務合同。姚某從2002年3月起，拒交物業服務費。s公司同其交涉未果，于2003年2月向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案的焦點在于某房地產公司與s公司簽訂的前期物業服務合同對業主姚某是否具有約束力。
物業管理法律關系指的是業主和物業管理企業之間的法律關系，物業管理企業的選聘一般應當由業主大會決定。但實踐中物業“滾動開發”的情況較多，業主人住是個逐漸的過程，物業開始交付給業主到業主大會成立往往有段較長的期間。為了對物業進行管理養護，保障先期入住業主的合法權益，創造良好的銷售租賃環境和居住環境，這時就需要物業管理企業的介入，由其進行前期物業管理。在全部房屋售出之前，建設單位擁有未售房屋的所有權，一般是大業主，法律規定由其決定物業管理企業的選聘。
建設單位選聘物業管理企業，應當與其簽訂前期物業服務合同。1994年建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定，“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。”新的《物業管理條例》第21條對此也作出相應的規定，“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”
前期物業服務合同一般包括以下幾方面的內容：（1）建設單位和物業管理企業的名稱、住所；（2）物業管理區域范圍和管理項目；（3）物業管理的合同期限；（4）物業的管理費用；（5）物業管理的要求和標準；（6）合同終止和解除的約定；（7）違約責任；（8）當事人雙方約定的其他事項，如公共設施、共用設備的使用、管理、維修和更新，保安服務，保潔服務，物業維修基金的管理等。
前期物業服務合同雖然由建設單位與物業管理企業簽訂，但其服務的對象包括了入住業主，對業主具有約束力。首先，在業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同之前，由建設單位簽訂前期物業服務合同是法律創設的制度，具有強制性，業主不得以合同并非由其簽訂為由拒絕履行；其次，業主與物業管理企業存在著事實上的服務合同關系，物業服務行為的最終受益者是業主，業主理應支付物業服務費用；另外，法律法規一般規定在房屋買賣時，買賣雙方應當就前期物業服務作出約定，商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容，或者要求房屋買受人與建設單位選聘的物業管理企業簽訂協議。如1998年《城市房地產開發經營管理條例》第28條規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明……物業管理方式以及雙方的違約責任。”2001年建設部《商品房銷售管理辦法》第13條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”《物業管理條例》第25條也作出了相應的規定，“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”
本案中，某房地產公司與S公司2001年5月簽訂的合同為前期物業服務合同，姚某在購房時同意將該房屋交給S公司統一管理，該前期物業服務合同對姚某具有約束力，姚某應當履行。
技巧提示
前期物業服務合同（示范文本）
甲方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
乙方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
資質等級：
證書編號：
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章物業基本情況
第一條物業基本情況：
物業名稱;
【前期物業服務合同_前期物業服務合同的法律效力延續到何時？】物業類型；
座落位置；
建筑面積。
物業管理區域四至：東至南至西至北至。（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）
第二章服務內容與質量
第二條在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1．物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；
2．物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；
3．物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通：
4．公共綠化的養護和管理；
5．車輛停放管理；
6．公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7．裝飾裝修管理服務；
8．物業檔案資料管理。
第三條在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1．；
2．；
3．。
第四條乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件五）。
第五條單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章服務費用
第六條本物業管理區域物業服務收費選擇以下第種方式：
1．包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：元／月．平方米；
高層住宅：元／月．平方米；
別墅：元／月．平方米；
辦公樓：元／月．平方米；
商業物業：元／月．平方米；
物業：元／月．平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；
（10）物業管理企業的利潤；
（11）。
乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2．酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅：元／月．平方米；
高層住宅：元／月．平方米；
別墅：元／月．平方米；
辦公樓：元／月．平方米；
商業物業：元／月．平方米；
物業：元／月．平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）。
乙方采取以下第種方式提取酬金：
（1）乙方按（每月／每季／每年）元的標準從預收的物業服務資金中提取。
（2）乙方（每月／每季／每年）按應收的物業服務資金％的比例提取。
物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。
第七條業主應于之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
物業服務費用（物業服務資金）按（年／季／月）交納，業主或物業使用人應在（每次繳費的具體時間）履行交納義務。
第八條物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
第四章物業的經營與管理
第九條停車場收費分別采取以下方式：
1．停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標準提取停車管理服務費。
2．停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個-月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標準提取停車管理服務費。
3．停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標準向乙方交納停車管理服務費。
第十條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。
第十一條本物業管理區域內的會所屬（全體業主／甲方）所有。
會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：
第十二條本物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：
第五章物業的承接驗收
第十三條乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：
第十四條甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：
甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：
第十五條對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
第十六條乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：
1．竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2．設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3．物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4．。
第十七條甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
第六章物業的使用與維護
第十八條業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。
第十九條乙方可采取規勸、、等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。
第二十條乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
第二十一條因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。
臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。
第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條甲方應于（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。
物業管理用房建筑面積平方米，其中：辦公用房
平方米，位于；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。
第二十四條物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第七章專項維修資金
第二十五條專項維修資金的繳存。
第二十六條專項維修資金的管理。
第二十七條專項維修資金的使用。
第二十八條專項維修資金的續籌。
第八章違約責任
第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。
第三十條除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按的標準向甲方、業主支付違約金。
第三十一條甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按的標準向乙方支付違約金。
第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。
第三十三條甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條以下情況乙方不承擔責任：
1．因不可抗力導致物業管理服務中斷的；
2．乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；
3．因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4．因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
5．。
第九章其他事項
第三十五條本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。
第三十六條本合同期滿前一月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。
第三十七條本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或一代管。
第三十八條甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。
第三十九條業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。
第四十條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。
第四十二條本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第一種方式處理：
1．向一仲裁委員會申請仲裁；
2．向人民法院提起訴訟。
第四十三條本合同一式份，甲、乙雙方各執一份。
甲方（簽章）乙方（簽章）
法定代表人法定代表人
年月日50.業主委員會與物業管理企業只達成口頭協議，沒有簽訂書面物業服務合同，則口頭協議是否有法律效力？
某物業管理公司與某住宅小區的業主委員會商定，該物業管理公司對小區進行管理，雙方口頭約定服務的項目及費用，但未簽訂書面物業服務合同。物業公司承接物業后，發現小區外部設施年久失修，周圍環境需要清理，于是對小區進行全面整頓，物業管理公司為此墊付了一筆費用。物業管理公司公告增收服務費用時，業主提出當初口頭約定的物業服務費并沒有這么高，拒絕交納超出部分的服務費用。物業管理公司于是向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案中，物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，由此雙方就物業管理的范圍產生了不同的認識，物業管理公司整頓小區屬于日常管理的合理范圍，所支出的費用具有合理性和正當性，小區業主應當支付物業管理公司超支的費用。
依合同法理論，物業服務合同是一類獨立的合同類型，屬于合同法上無名合同范疇。物業服務合同與合同法上的委托合同有類似之處，又具有自身鮮明的特征。《合同法》第10條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”
以口頭形式訂立合同雖然簡便快捷，但由于沒有必要的書面憑證，一旦發生糾紛，當事人舉證比較困難，司法機關難以查清事實真相。而訂立書面合同，以文字形式記載雙方的權利義務，發生合同糾紛時有據可查，便于分清責任。物業服務合同是確定物業管理活動中業主和物業管理企業權利義務的重要依據，合同是否依法訂立、內容是否詳細、是否具有可操作性，對于維護雙方在物業管理活動中的合法權益舉足輕重。因此，《物業管理條例》第35條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”
那么，如果物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，而只是達成口頭協議，其法律后果如何呢?《物業管理條例》對此沒有作出規定，根據《合同法》第52條第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但是合同的形式違反法律法規規定的，并不必然導致合同無效。《合同法》第36條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”在本案中，當事人雙方以口頭形式商定物業管理事宜，沒有訂立書面合同，違反了《物業管理條例》第35條的規定，但是，物業管理公司對物業進行管理，履行了雙方約定的義務，業主也接受了物業管理公司的服務，依《合同法》第36條，該口頭協議具有法律效力。
物業管理企業應當依照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業管理的事項一般包括以下幾方面的內容：（1）物業共用部位、設備設施的使用管理、維修更新；（2）環境衛生、綠化管理服務；（3）公共秩序、治安保衛管理，如進出管理、車輛停放管理；（4）物業檔案資料保管服務。當然，除了上述公共性質的管理事項外，個別業主也可以委托物業管理企業提供專項特約服務，《物業管理條例》第44條規定：“物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。”本案中，物業管理公司對小區年久失修的外部設施進行修繕，清理小區周圍環境，屬于日常管理服務事項，為整頓物業而墊付的管理費用具有合理性和正當性，業主應當承擔超支部分的費用。
技巧提示
那么物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交物業管理費用的應承擔什么法律責任呢?
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

前期物業服務合同的法律效力延續到何時？現實問題
某新小區在成立業主委員會后，即與A物業管理公司簽訂了物業服務合同，約定自簽訂之日起生效，在A物業管理公司欲搬入小區原物業管理B公司辦公處時，遭到了B公司的阻撓。B物業管理公司負責人稱，該公司與開發商簽訂的合同還有半年才到期，業主委員會與該A物業管理公司所簽訂的立即生效的合同對B公司沒有約束力，B公司負責人稱該公司在半年內絕對不會搬走。那么，法律對此究竟是如何規定的呢？
律師解答
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿的，業主委員會和物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。也就是說，一旦業主大會選聘的物業服務合同生效，前期物業服務合同就立即終止。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業服務企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要了，應自動終止，終止的時間以業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時間為準。
法條鏈接
《物業管理條例》
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。