商品房買賣合同解釋_商品房的認購書與商品房買賣合同有什么不同呢？ _生活經驗

《商品房買賣合同解釋》的第8，9 ， 14條是什么？1、第八條，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2、第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
3、第十四條，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。
房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

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擴展資料：
合同無效的幾種情形：
1、出賣人主體不當導致的合同無效。
包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發主體資格。
二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍；后者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發企業在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當導致的合同無效。
這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。
3、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。
出賣人因利益驅使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時，往往采用變更原協議書的產權調換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發商給予一倍的經濟賠償。
參考資料來源：百度百科-商品房買賣合同關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律問題的解釋由于法律法規的規定不夠明確、統一，以及實際操作中存在的各種因素，商品房的購買人（以下簡稱買受人）究竟應在多長時間內取得其所購商品房的權屬證書，買受人、房地產開發商和房地產行政主管部門在商品房房屋權屬辦理過程中各自應承擔什么樣的責任等問題，一直以來都是商品房買賣合同糾紛中的一個熱點問題。關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋有哪些？
2003年4月28日頒布，并于2003年6月1日施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）在第十八條、第十九條對商品房房屋權屬證書的辦理期限問題作出了如下規定：
司法解釋第十八條規定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”
司法解釋第十九條規定，“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
司法解釋第十八和十九條所規定的買受人取得所購房屋權屬證書的期限，從表面上看似乎為解決實踐中關于商品房房屋權屬證書辦理期限而引發的爭議提供了法律依據，但通過將司法解釋與現有法規、規章中有關房屋權屬證書辦理期限的規定，以及北京市房屋權屬證書辦理的實際操作進行比較、分析，筆者認為司法解釋的規定違反了現有法規、規章規定，且在北京市的現實中不具備可操作性，原因如下：
一、根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定和北京市房地產行政主管部門（以下簡稱房管部門）的工作程序，目前在北京市，買受人辦理其所購房屋的權屬證書，需經過以下幾個步驟：
第一步，出賣人在商品房竣工后，向房管部門申請商品房所有權的初始登記，并提交相關用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收資料以及其他有關的證明文件；第二步，由房管部門對出賣人的初始登記申請進行審查，分別由出讓處核對出讓情況、權屬處確權，登記發證事務所向出賣人頒發商品房所有權的初始登記證明（俗稱大產權證）。確權程序期間，對于超出規劃審批指標的建筑面積，房管部門會在頒發大產權證之前，要求出賣人按相關規定補辦規劃審批手續，并補辦土地出讓手續，補繳土地出讓金；第三步，由買受人與出賣人雙方共同向房管部門申請買受人所購房屋的所有權轉移登記，雙方提交轉移登記所需文件，并由買受人繳納相關契稅等與房屋交易有關的稅費；第四步，房管部門對出賣人與買受人雙方的轉移登記申請進行審查后，為雙方辦理立契過戶手續，并根據立契過戶檔案記載，向買受人頒發其所購房屋的所有權轉移登記證明，即房屋權屬證書（也俗稱小產權證）。
二、在司法解釋出臺前，有諸如《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等法規和規章，曾針對有關房屋權屬證書的辦理作出過規定，分別如下：
首先是國務院1998年7月20日頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”
由于房地產開發企業（也即出賣人）申請的商品房初始登記，不會涉及“土地使用權的變更”，因此，從合理角度理解，此條規定中所說的“辦理土地使用權變更和房屋所有權登記”應是指房屋所有權的轉移登記，也就是說，根據該條規定，買受人是辦理房屋所有權轉移登記手續的主要義務人，其應于預售商品房交付/現房銷售合同簽訂后90日內，辦理預售房/現房的轉移登記手續，出賣人對此履行協助義務。
按照北京市現行的小產權證辦理程序，買受人申請房屋所有權轉移登記事實上須以出賣人完成商品房的初始登記、取得大產權證為前提條件，而初始登記是從商品房竣工后開始的，且初始登記手續的合法完成期限是127天（按《城市房屋權屬登記管理辦法》計算，詳見下文中所述），這還不包括建成商品房超指標建筑面積補辦規劃審批和土地出讓的時間（詳見下文中所述），也未將常見的北京市房管部門工作遲延情況考慮進去。也就是說，根據該條規定，即使在建成商品房建筑面積不超規劃的情況下，買受人也無法在商品房竣工交付后90天內申請房屋所有權的轉移登記。這種規定存在著一定的超現實性，在實踐中往往是不可實現的。
再看建設部2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》，其第三十四條規定“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”
這里所說的出賣人須在交房后60天內提交的“辦理房屋權屬登記的資料”沒有明確是出賣人辦理商品房所有權初始登記、以取得大產權證的所需資料，還是辦理所有權轉移登記、以取得小產權證的所需資料。不妨分析一下：
如果是指轉移登記中的資料，顯然不合理，因為，交房后60天的期限內尚不能完成初始登記（初始登記的合法完成期限是127天，詳見下文中所述）、以取得大產權證，在這個期限內要求出賣人提交包括大產權證在內的辦理轉移登記的資料，顯然是不可能的。因此，從合理的角度分析，只能是指辦理商品房所有權初始登記中所需的資料。即，根據該條規定，出賣人應在商品房交付后60天內，將辦理初始登記的資料提交房管部門，之后，協助買受人辦理“土地使用權變更和房屋所有權登記手續”，即所有權轉移登記手續。
此外，建設部1997年10月27日頒布， 2001年8月15日修正的《城市房屋權屬登記管理辦法》中第十六條規定“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。”
該條中關于“竣工后3個月內申請初始登記”的規定進一步證明了同是建設部頒布但時間較早一點的《商品房銷售管理辦法》第三十四條中關于出賣人應在商品房交付后60日內提交的“房屋權屬登記的資料”不可能是轉移登記的資料，而應是初始登記的資料，但兩規章在初始登記資料提交時間上又存在相互沖突的情況。根據《中華人民共和國立法法》中關于 “同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定”的規定，出賣人提交商品房初始登記資料的期限應以時間較晚的《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條中的規定為準，即：出賣人應于商品房竣工后3個月內申請房屋所有權的初始登記，并提交初始登記資料。
（以上回答發布于2013-09-09，當前相關購房政策請以實際為準）
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商品房買賣合同司法解釋根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【商品房買賣合同解釋_商品房的認購書與商品房買賣合同有什么不同呢？】第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足。
面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求。
應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的。
應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

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擴展資料：
商品房買賣合同無效的幾種情形：
1、出賣人主體不當導致的合同無效。
包括兩種情況：
一是，出賣人不具備開發主體資格；
二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍。
后者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發企業在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當導致的合同無效。
這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。
出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件，為了融資往往采用兩個途徑：
一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。
這樣一來，開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者。
二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然后開發商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權，對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權，最后受損失的還是購房者。
對此，最高法院司法解釋規定，開發商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，并且要求開發商承擔一倍的賠償。
4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。
出賣人因利益驅使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時，往往采用變更原協議書的產權調換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。
對此，最高法院司法解釋規定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發商給予一倍的經濟賠償。
參考資料來源：百度百科-商品房買賣合同商品房買賣合同的祥解概述：商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。
目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎上，總結經驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中，示范文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發商必須足夠重視的課題。
本文將依據《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規規章，結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示范文本進行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。
商品房買賣合同說明（內容略）
「釋義」該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容。其中，有關填寫方法的規定（第3、4、5條）應詳細閱讀，并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分，能夠彌補該文本的不足，最大限度地維護開發商的合法權益。而且規范、清晰的填寫也有利于開發商樹立良好的商業形象。
「常見問題」有些開發商工作人員由于工作潦草，沒能嚴格按照“說明”第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規范、不嚴肅。
「對策」認真閱讀“說明”，嚴格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發商品采用專業打印軟件打印合同文本。
合同雙方當事人：（內容略）
「釋義」該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。
「常見問題」有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現地址不詳甚至錯誤，給以后發送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經代理過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）
「對策」賣方的基本情況應以營業執照上載明的相關內容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。
第一條項目建設依據。
出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權。「土地使用權出讓合同號」「土地使用權劃撥批準文件號」「劃撥土地使用權轉讓批準文件號」為__________________________.該地塊土地面積為_________________ ，規劃用途為_________________________ ，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，「現定名」「暫定名」______________________.建設工程規劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________.「釋義」該條是關于標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規劃管理、施工管理、開發主體等方面都符合國家有關規定，取得了有關主管部門的許可。
「常見問題」實踐中，有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，此類房產要出售的，應當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權出讓合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況，嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產管理法》第四十四條規定的“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。”
「對策」雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產，較之于已經取得土地使用權證書的土地上的房產，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發客戶不必要的誤解和糾紛。
第二條商品房銷售依據。
買受人購買的商品房為「現房」「預售商品房」。預售商品房批準機關為________________ ，商品房預售許可證號為__________________________________________.「釋義」該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的最重要的依據。《城市房地產管理法》第四十四條規定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發售范圍不同，預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。
「常見問題」未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協議（又稱認購書、認購協議、訂購協議），在業內是常見的。如果產生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效，法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。
「對策」嚴格按照法律、法規規定的條件預售，避免不必要的損失。
第三條買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：
第___________「幢」「座」___________「單元」「層」___________號房。
該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。
該商品房陽臺是「封閉式」「非封閉式」。
該商品房「合同約定」「產權登記」建筑面積共___________________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。
「釋義」本條是對標的房產的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。
（以上回答發布于2014-07-18 ，當前相關購房政策請以實際為準）
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簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
商品房的認購書與商品房買賣合同有什么不同呢？商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書內容一般包括：
（1）買賣雙方當事人的基本情況；
（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
（3）房屋價款計算；
（4）定金；
（5）簽署正式買賣合同的期限。
認購書簽訂時需要交定金。買賣合同的時候需要交納首付。（貸款的話）如果不帶款，可先交30%首付其余部分需要15日內補交完畢。