國是直通車
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“110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有61平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%”……這些聽起來不可思議的事，卻發生青島一位市民身上 。
提到公攤，大家并不陌生，但很少有人真正了解它具體包含了哪些部分，也搞不清楚自己購買的房子，公攤面積比例是否真的合理 。
公攤面積里面到底有多少貓膩？購房者又該如何避免踩雷？
國是直通車采訪多位專家，回答關于公攤面積的十個問題：
1、住房公攤面積如何計算？為什么不同的住房公攤的比例差距會很大？
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北精金訴律師事務所主任王玉臣：提到公攤需要先搞清楚什么叫建筑面積，什么叫套內建筑面積 。建筑面積包括套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，套內建筑面積是業主專有的部分，關上家門就是我們的套內建筑面積 。而分攤的面積則屬于業主共同所有的，比如樓道、電梯、一層大廳、物業用房等，這些就屬于公攤面積 。
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廣冬省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》（第70條），都明確商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 。購房者所購置的商品房，都應載明這兩個面積 。
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套內面積是業主實際使用面積 。公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半 。
每所小區的規劃設計不同，住房公攤比例也就會有所不同 。比如：有的低容積率小區，配套豐富，公攤就會相對大一些，如果是高層建筑、公寓樓棟等，電梯、大堂、消防等要求會增加，也會導致公攤面積增加 。
2、46%的公攤比例是否是明顯違規？有哪些指標可以判斷公攤面積是否合理？
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廣冬省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：現行規定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規劃設計、配套設施有關 。從業主的角度看，套內起居生活面積與社區公共服務面積此消彼長，取決于業主的訴求 。
至于前文所提及的46%公攤，據報道，該小區樓棟屬超高層建筑（共有55層），這套房增加的公攤，主要體現在墻體的厚度上 。
高層房屋公攤相對較大，不過近一米的外墻是否過大，是否為業主想要的居住所必須的公攤？若在規劃設計和報批、銷售宣傳時的公攤與實際有差異，就要走仲裁的解決路徑 。
由于公攤的計算、范圍、規劃設計等太過專業，需要歸屬管理部門做出引導 。這樣做，有利于規范開發商的經營行為 。畢竟，業主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但開發商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開發成本的行為 。
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中原地產首席分析師張大偉：這一新聞中的業主可能混淆了地毯面積和套內建筑面積這兩個概念 。地毯面積是室內的凈使用面積，也就是墻體以內的所有面積，而套內建筑面積卻包括了套內房屋使用面積（地毯面積），套內墻體面積以及套內陽臺建筑面積 。
上述業主找驗房師測量后的實際面積大概率是地毯面積（61平方米）而非套內建筑面積，因此，由此算出的46%公攤可能并不準確 。
3、以建筑面積銷售房屋（包括公攤面積），這種住房銷售模式是誰較早創造出來的？
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廣冬省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：這種住房銷售模式是學習自香港 。有人認為是李嘉誠創造的，實際上早在1954年霍英冬就創造了這個模式 。當年，霍英冬收購香檳大廈，重新開發出售，香檳大廈就首次提出了公攤，把公共部分的成本費用平攤到業主身上 。這樣房子就可以按套出售了，而非過去的按棟出售 。